2015年09月15日

サンデー毎日に掲載されました

本日9月15日発売のサンデー毎日に弊社が掲載されました。
ご覧いただければ幸いです

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内容はこちら↓
会社の流儀 赤熊不動産鑑定所(シリーズNo.1187)
posted by rea8428 at 11:30| Comment(1) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月11日

机上査定は危険がいっぱい

不動産の価格を調査する場合、当たり前の事ですが現地調査が重要です。

事前に公図、路線価等を確認。

1.jpg

このように2分割できる形状の良い土地だと思い、調査に行ったところ、
現地には高低差が・・・

高低差のある土地.jpg

実際は一方からしか出入りできず、多額の造成費がかかる土地でした。

2.png

相続税申告などの際には特に注意が必要です。
(現地を見ないで申告するケースもあるそうなので・・・)
この土地の反対側は段差のない平坦な土地なのですが、路線価は同額です。

今はストリートビューなどである程度現地の様子が見られますが、
行ってみたらものすごい悪臭や、騒音があった事もあります。

机上査定にはご注意下さい!
posted by rea8428 at 18:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月13日

適正な新規地代の求め方

先日、お客様から、「土地を借りたいと言われたけれど、本当にこの地代で大丈夫でしょうか」
というご相談を受けました。

そこで、お客様の土地価格から適正賃料を算定したところ、
提示されている賃料は概ね適正水準だったので、安心して契約できるとお喜びいただきました。

新規地代は、積算賃料、比準賃料を関連づけ、収益賃料を比較考量して求めます。

〔積算賃料〕
 @土地の価格を求め  A期待利回りを乗じ B必要諸経費等(土地の場合は固定資産税と都市計画税額)を加えて計算します。 

 土地価格(更地価格) × 期待利回り + 必要諸経費等

〔比準賃料〕
 対象不動産と類似の新規の賃貸事例を収集、分析し、補修整を行って適正賃料を求めます。

〔収益賃料〕
 対象不動産が賃貸以外の事業用の場合は、その事業の収益を分析して、対象不動産に帰属する純収益を求めます。

なお、地代はその借地権契約の形態(普通借地権か、定期借地権)かによって水準が異なるので、
注意が必要です。

例えばとなりの土地が坪100円(普通借地権)で賃貸されていても、
自分の土地が事業用借地権契約であれば、坪200円が適正かもしれません。

新規に賃貸借契約を結ばれる際には是非ご相談下さい!

posted by rea8428 at 19:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月22日

平成25年地価公示 埼玉県の結果〜上昇地点の特徴

平成25年1月1日現在の地価公示価格が3月21日発表されましたぴかぴか(新しい)

全国の概要 

「平成24年1月以降の1年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、
下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加し、一部地域において回復傾向が見られる。」
との結果でした。

上昇地点の特徴としては、
住宅地については住環境利便性
商業地については希少性 が ポイントになっているようです。

詳しくは国土交通省HP


埼玉県の結果

住宅地と商業地ともに前年と比べて1.2%の下落と、5年連続でマイナスとなりましたが、
県平均変動率は、住宅地と商業地ともに下落率は3年連続で縮小、

前年に比べ、価格上昇地点は0地点から7地点(住宅地5地点、商業地2地点)となり、
横ばいも1地点から245地点となりました。

価格上昇地点は以下の地点ですexclamation

(住宅地)
浦和-1 +0.4% さいたま市浦和区本太1丁目92番8「本太1−18−21」
 浦和駅より850m 268,000円/u

埼玉伊奈-4 +0.4% 伊奈町内宿台4丁目168番
 内宿駅より480m 73,000円/u

浦和-8 +0.3% さいたま市浦和区前地2丁目60番8「前地2−9−19」
 浦和駅より600m 308,000円/u

浦和-13 +0.3% さいたま市浦和区高砂4丁目193番3「高砂4−19−8」
 浦和駅より1.4q 293,000円/u

浦和-16 +0.3% さいたま市浦和区仲町4丁目32番2「仲町4−4−7」
 浦和駅より1.2q 314,000円/u


(商業地)
大宮5-1 +1.0% さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1
 大宮駅200m 2,110,000円/u

大宮5-16  +0.8% さいたま市大宮区桜木町2丁目199番外
 大宮駅380m 1,210,000円/u

住宅地については
やはり浦和駅周辺の住宅地の需要が堅調です。
特に、本年2013年3月16日から浦和駅に湘南新宿ラインが停車するようになり、
新宿・横浜方面までの利便性が向上、新宿まで約25分、横浜まで約55分(日中)となります。
また、高崎線、宇都宮線の東京駅乗り入れ〜東海道線直通運転も予定されており、
さらなる利便性向上が期待される地域という点がポイントでしょう。

もともと、浦和駅周辺は文教地区として人気が高く、
本年全国公立高校bPの東大合格者44人(サンデー毎日速報)という実績の
浦和高校も所在するなど、利便性住環境の双方を兼ね備えた地域であると言えます。

上昇率2位の伊奈町内宿台については、区画整理が完了し、
良好な住環境が整備されたことによる人気の高まりを反映して上昇に転じています。

商業地については、2地点とも区画整理が進行中の大宮区桜木町(大宮駅西口駅前)で、
企業の集約化による空室率の改善や更なる区画整理の進捗期待による上昇となりました。

詳しくは埼玉県地価公示結果
posted by rea8428 at 00:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月26日

不動産鑑定評価の作業内容と時間

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会から、
『不動産鑑定評価の業務量等調査』のリーフレットが公表されました。

鑑定評価書作成時間の目安だけでなく、
不動産鑑定士がどのような調査を行い、
不動産の価格を決定しているのかも解説されています。
不動産鑑定評価の業務量等調査1.jpg不動産鑑定評価の業務量等調査2.jpg

このように、不動産鑑定評価書は様々な調査を行った上で作成されます。
最近は査定書等も多くみられますが、証拠資料としての証明力が高いのは不動産鑑定評価書です。
特に訴訟などの場合には不動産鑑定評価書をご活用下さい!

posted by rea8428 at 12:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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