2014年06月29日

土地価格が半値になったら地代も半額になるのか?(土地価格と地代に相関関係はあるのか)

よく、土地の価格がバブル期の半分になっているのだから、地代(土地の賃料)も半額に減額してほしい。
という争いを目にします。

しかし、このような主張が通ることは少ないのが現状です。

なぜなのでしょうか。
それは、土地の価格と地代の相関関係が低いという理由からです。

地価は、バブル経済による地価の高騰と、バブル崩壊による急落により、大きな変動をしてきました。
一方、地代は地価のような急激な上昇や下落にはならず、緩やかな上昇になっている場合が多くなっています。

これは賃料の保守性、遅行性 つまり、賃料はいったん決まると毎年見直すようなものでは無いため、
地価と比較すると変動が緩やかになるという特徴があるためと言われています。

*『継続賃料にかかる鑑定評価上の課題整理 国土交通省』
 にも、「基礎価格の変動と賃料の変動は賃料の遅行性等によりパラレルでないことが一般的であり・・・」との記載あり。


そして、地代の変動が緩やかになっている要因がもう一つあります

それは、土地価格が変動しても、地主さんの収支の変化は緩やかであった という要因です。

地主さんの収益は地代です。
そして土地を貸すために必要な費用は 固定資産税(及び都市計画税)ですが、

地価が変動しても費用である固定資産税が急激に変動しなかったため、地代を変更する必要性が乏しかったのです。

なぜ、固定資産税は急激に変動しなかったのでしょうか?

それは、平成6年に固定資産税の算定の基礎となる固定資産税評価額の算定方法が変更されたことを原因とします。

平成6年以前は固定資産税算定の基礎となる固定資産税評価額は市町村によってばらばらで、時価の2〜3割であった所もあると言われています。

平成6年以降、負担水準のばらつきを解消するために全国一律で固定資産税算定の基礎となる評価額が時価の7割になりました。

しかし、その評価額に税率を適用してしまうと、急激に税負担増となってしまうため
宅地の固定資産税額の算出に当たっては、税負担の急な変化を緩和しつつ、納税者間の負担の公平を確保するための「負担調整措置」が講じられ、
毎年徐々に固定資産税額が値上がりするような仕組みとなったのです。

負担調整率のイメージ(一例です、その土地によって異なります) ↓
地価と税額の推移.jpg

そのため、現在の固定資産税評価額と固定資産税額は必ずしも連動していなく、
固定資産税は緩やかに上昇を続けている場合が多く、収益である地代も緩やかに上昇している場合が多いのです。

地代改定請求の時にはご注意下さい!


注意:固定資産税は土地の利用状況の変化(例えば住宅用地か非住宅用地か、小規模住宅用地の特例による減額があるか)等によっても変わりますのでご注意ください。





posted by rea8428 at 20:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年10月23日

埼玉県・家族のきずな応援住宅ローン

先日埼玉県のホームページで、
家族のきずな応援!住宅ローン
という、親と子が同居・近居をする場合の住宅ローン金利優遇制度を発見しましたexclamation

詳しい条件・内容はこちら↓
埼玉の家 家族のきずな応援!! 住宅ローン.pdf

不動産の鑑定評価の際、私たちは不動産業者へのヒアリング等を行って、市場の動向を調査しています。

その中で、東日本大震災後、県外へ出て行った子供夫婦が、
親の近くに戻って来て家を探すことが増えたと聞きました。

私も同居していますが、災害時はもちろん、普段でも安心して子供を預けて外で働けたり、
家事、金銭面、子供の精神面等々助かることは多いと思います。

そしてこの制度の良い所は、同居だけでなく近居でもOKという点ですねぴかぴか(新しい)

タグ:子育て
posted by rea8428 at 12:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年09月22日

H24地価調査 埼玉県の結果は?

平成24年都道府県地価調査(平成24年7月1日の土地価格)が9月19日に発表されました。
地価調査とは、都道府県知事が不動産鑑定士の鑑定評価に基づき毎年7月1日時点における調査地点の正常価格を判定するものです。地価公示(毎年1月1日時点の土地価格)と相互に補完するという関係にあります。

今回、埼玉県の調査地点737箇所のうち、地価上昇地点が3、横ばいが55、地価下落が679地点という結果となりました。
平成23年7月の地価調査では、786地点全てが下落、平成24年1月の地価公示では、1713地点のうち横ばいがわずか1地点、他は下落だっただけに、上昇地点が見られたことは嬉しいかぎりです。

上昇地点は
さいたま市浦和区岸町の住宅地 2地点
さいたま市大宮区桜木町の商業地 1地点
でした。

やはり県内住宅地人気bPの岸町は強いですね。
特に教育環境を重視する子育て世代からの人気は不動でしょう。
大宮区桜木町(大宮駅西口駅前)も区画整理が進行中で更に発展が見込まれます。

県全体の用途別の対前年度平均変動率は
住宅地 −1.7%(前年度−2.7%)
商業地 −2.0%(−3.3%)
準工業地 −1.4%(−2.6%)
工業地 −1.9%(−2.7%)
市街化調整区域内宅地 −2.5%(−3.7%) 
となり、全用途で前年度より下落幅が縮小しました。

但し、利便性の劣る地域等においては、下落率は依然大きく、
地価の二極化が続いています。

埼玉県の地価調査地点の詳しい情報はこちら↓

埼玉県HP 平成24年地価調査


posted by rea8428 at 16:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月13日

意外と知られていない保留地公売情報

公売とは、国や地方自治体が、税金の滞納により差押不動産を入札などによって、売却することです。
最近ではインターネット公売が行われたり、物件検索サイトなどにも公売情報が載っていることもあるので、差押不動産などの公売制度は一般に知られつつあると思います。

ところで保留地公売という制度をご存じでしょうか?
私も知り合いなどから、不動産選びの相談を受けると、保留地公売の物件も紹介するのですが、
皆さん聞いたこともないと言います。

保留地とは、土地区画整理によって、生み出される土地です。

区画整理が実施されると、道路、公園などの公共施設や、画地が整備されます。
そして、土地所有者からその権利に応じて土地を少し提供してもらい、道路用地や事業資金に充てるのです。
これを「減歩」と言います。

従前の土地の所有者は、土地区画整理により、土地の面積を少し減らされるかわりに、
環境の良い画地を手に入れることになります。

そして、減歩によって生まれた土地の一部は、「保留地」として公売され、
区画整理に必要な多額の事業費の一部として使われるのです。

保留地は土地区画整理地内の土地なので、環境の良い土地が多くなっています。
また、公売価格は不動産鑑定士が決定していることが多いので、
安心して適正価格で購入できます。

それから、保留地の多くが誰でも購入できる土地です。(※事業者ご確認ください!)
先日、ある区画整理事務所に調査に行った時、隣に区画整理地がほしいという相談に来た市民の方がいました。そして、「誰でも買えるんですか!」と驚いて帰って行かれました。
市報などには良く載っていますが、もっと皆様に情報を公開してほしいものです。

市区町村や都道府県、URなどの事業者のホームページをチェックすると
保留地公売情報が載っています。

埼玉県ではこんなページも公開していました。

お問い合わせは各事業者まで・・・。

保留地公売中.JPG


 
posted by rea8428 at 21:04| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月09日

広大地とは

広大地とは

相続財産の評価方法で、

 1 その地域における標準的な宅地の地積より著しく広大(※1)な宅地
 2 開発行為(※2)を行う場合に公共公益的施設用地の負担(※3)が必要
 3 マンション適地、大規模工業用地ではない

  の全ての要件を満たす土地です

   ※1 著しく広大とは
    原則として開発許可が必要になる面積以上の宅地です。
    市街化区域
     三大都市圏・・・・・500u ※1
     それ以外の地域・・・・・1,000u
     非線引都市計画区域、準都市計画区域  ・・・・・3,000u
   
    (東京などは500u未満でも認められる場合もあります。)

   ※2 開発行為とは=土地の区画形質の変更(分割分譲等)
   ※3 公共公益的施設用地の負担とは=開発道路等の築造が必要な土地
区画形質の変更 変更後.jpg

 広大地に該当すると、相続財産の評価額が路線価から最大で65パーセント引きになり、
相続税が大幅に下がります。
広大地補正率.png


しかし、この要件の判断が難しいため、適用を否認される場合があったり、否認を恐れて広大地で申告しない場合もあるのです。(特に建物が建っている土地など)

そこで、広大地の判定に悩んだ時は、不動産鑑定士が広大地適用の可否を判定いたします。

そして、広大地適用の可能性がある場合には、その根拠を記載した意見書の作成も行っています。

また、生前から広大地適用を見据えた土地有効活用のご提案もいたします。

もし、広大地かな?と思われる土地がありましたら、判定は無料ですので、お気軽にご相談下さいぴかぴか(新しい)

注意ひらめき
広大地補正率による財産評価額は、相続税計算のための評価額で、
市場価格とは異なります。遺産分割の際にはご注意下さい
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posted by rea8428 at 09:07| Comment(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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