2014年06月29日

土地価格が半値になったら地代も半額になるのか?(土地価格と地代に相関関係はあるのか)

よく、土地の価格がバブル期の半分になっているのだから、地代(土地の賃料)も半額に減額してほしい。
という争いを目にします。

しかし、このような主張が通ることは少ないのが現状です。

なぜなのでしょうか。
それは、土地の価格と地代の相関関係が低いという理由からです。

地価は、バブル経済による地価の高騰と、バブル崩壊による急落により、大きな変動をしてきました。
一方、地代は地価のような急激な上昇や下落にはならず、緩やかな上昇になっている場合が多くなっています。

これは賃料の保守性、遅行性 つまり、賃料はいったん決まると毎年見直すようなものでは無いため、
地価と比較すると変動が緩やかになるという特徴があるためと言われています。

*『継続賃料にかかる鑑定評価上の課題整理 国土交通省』
 にも、「基礎価格の変動と賃料の変動は賃料の遅行性等によりパラレルでないことが一般的であり・・・」との記載あり。


そして、地代の変動が緩やかになっている要因がもう一つあります

それは、土地価格が変動しても、地主さんの収支の変化は緩やかであった という要因です。

地主さんの収益は地代です。
そして土地を貸すために必要な費用は 固定資産税(及び都市計画税)ですが、

地価が変動しても費用である固定資産税が急激に変動しなかったため、地代を変更する必要性が乏しかったのです。

なぜ、固定資産税は急激に変動しなかったのでしょうか?

それは、平成6年に固定資産税の算定の基礎となる固定資産税評価額の算定方法が変更されたことを原因とします。

平成6年以前は固定資産税算定の基礎となる固定資産税評価額は市町村によってばらばらで、時価の2〜3割であった所もあると言われています。

平成6年以降、負担水準のばらつきを解消するために全国一律で固定資産税算定の基礎となる評価額が時価の7割になりました。

しかし、その評価額に税率を適用してしまうと、急激に税負担増となってしまうため
宅地の固定資産税額の算出に当たっては、税負担の急な変化を緩和しつつ、納税者間の負担の公平を確保するための「負担調整措置」が講じられ、
毎年徐々に固定資産税額が値上がりするような仕組みとなったのです。

負担調整率のイメージ(一例です、その土地によって異なります) ↓
地価と税額の推移.jpg

そのため、現在の固定資産税評価額と固定資産税額は必ずしも連動していなく、
固定資産税は緩やかに上昇を続けている場合が多く、収益である地代も緩やかに上昇している場合が多いのです。

地代改定請求の時にはご注意下さい!


注意:固定資産税は土地の利用状況の変化(例えば住宅用地か非住宅用地か、小規模住宅用地の特例による減額があるか)等によっても変わりますのでご注意ください。





posted by rea8428 at 20:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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