2014年10月01日

本が発売されました

私と弊社代表の赤熊正保が共著で参加した書籍
「相続」専門のプロだけが知っている 家族に感謝される相続68のポイント
が発売になりました。

この本は、弁護士、不動産鑑定士、税理士、司法書士、行政書士、相続コンサルタント、不動産コンサルタントによって相続に関するさまざまな問題への対応策がわかりやすく解説されています。

相続問題は税金対策だけではありません。
家族がもめないためにもぜひこの本をお役立て下さい!

Amazon 本ランキング 相続税・贈与税部門で1位になりました
1位トリミング.png

詳細はこちらをご覧ください!

宜しくお願いいたします。




2014年06月29日

土地価格が半値になったら地代も半額になるのか?(土地価格と地代に相関関係はあるのか)

よく、土地の価格がバブル期の半分になっているのだから、地代(土地の賃料)も半額に減額してほしい。
という争いを目にします。

しかし、このような主張が通ることは少ないのが現状です。

なぜなのでしょうか。
それは、土地の価格と地代の相関関係が低いという理由からです。

地価は、バブル経済による地価の高騰と、バブル崩壊による急落により、大きな変動をしてきました。
一方、地代は地価のような急激な上昇や下落にはならず、緩やかな上昇になっている場合が多くなっています。

これは賃料の保守性、遅行性 つまり、賃料はいったん決まると毎年見直すようなものでは無いため、
地価と比較すると変動が緩やかになるという特徴があるためと言われています。

*『継続賃料にかかる鑑定評価上の課題整理 国土交通省』
 にも、「基礎価格の変動と賃料の変動は賃料の遅行性等によりパラレルでないことが一般的であり・・・」との記載あり。


そして、地代の変動が緩やかになっている要因がもう一つあります

それは、土地価格が変動しても、地主さんの収支の変化は緩やかであった という要因です。

地主さんの収益は地代です。
そして土地を貸すために必要な費用は 固定資産税(及び都市計画税)ですが、

地価が変動しても費用である固定資産税が急激に変動しなかったため、地代を変更する必要性が乏しかったのです。

なぜ、固定資産税は急激に変動しなかったのでしょうか?

それは、平成6年に固定資産税の算定の基礎となる固定資産税評価額の算定方法が変更されたことを原因とします。

平成6年以前は固定資産税算定の基礎となる固定資産税評価額は市町村によってばらばらで、時価の2〜3割であった所もあると言われています。

平成6年以降、負担水準のばらつきを解消するために全国一律で固定資産税算定の基礎となる評価額が時価の7割になりました。

しかし、その評価額に税率を適用してしまうと、急激に税負担増となってしまうため
宅地の固定資産税額の算出に当たっては、税負担の急な変化を緩和しつつ、納税者間の負担の公平を確保するための「負担調整措置」が講じられ、
毎年徐々に固定資産税額が値上がりするような仕組みとなったのです。

負担調整率のイメージ(一例です、その土地によって異なります) ↓
地価と税額の推移.jpg

そのため、現在の固定資産税評価額と固定資産税額は必ずしも連動していなく、
固定資産税は緩やかに上昇を続けている場合が多く、収益である地代も緩やかに上昇している場合が多いのです。

地代改定請求の時にはご注意下さい!


注意:固定資産税は土地の利用状況の変化(例えば住宅用地か非住宅用地か、小規模住宅用地の特例による減額があるか)等によっても変わりますのでご注意ください。





posted by rea8428 at 20:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産お役立ち情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月11日

机上査定は危険がいっぱい

不動産の価格を調査する場合、当たり前の事ですが現地調査が重要です。

事前に公図、路線価等を確認。

1.jpg

このように2分割できる形状の良い土地だと思い、調査に行ったところ、
現地には高低差が・・・

高低差のある土地.jpg

実際は一方からしか出入りできず、多額の造成費がかかる土地でした。

2.png

相続税申告などの際には特に注意が必要です。
(現地を見ないで申告するケースもあるそうなので・・・)
この土地の反対側は段差のない平坦な土地なのですが、路線価は同額です。

今はストリートビューなどである程度現地の様子が見られますが、
行ってみたらものすごい悪臭や、騒音があった事もあります。

机上査定にはご注意下さい!
posted by rea8428 at 18:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する鑑定の極意 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月28日

埼玉県寄居町でみかん狩り

埼玉でもみかん狩りができるなんて知りませんでした!
埼玉県の大里郡寄居町の役場で、先週こんなチラシを見つけたので、
早速行ってきました^^

mikangari_s.jpgmikan_tirasi.png

morita (1).JPG
森田園

morita (3).JPG
広大です

morita (2).JPG

入園料は500円で、園内試食は自由、一袋分のおみやげ付です!
morita (4).JPG

美味しい手打ちうどんと、手作りこんにゃくもおすすめですぴかぴか(新しい)

埼玉県大里郡寄居町大字風布507番地


大きな地図で見る